刚改邪归正，重生成悟性学霸了 第356节

　　“为什么？我看恒大、碧桂园、万达那些都在玩贷款杠杆，那样才能保证最大程度的热钱一直在手里，还能吸更多的盘，你看他们这几年扩张的速度，多快呀，我感觉之后几年甚至会更快。”

　　林季华把车重新开上路，自信满满地说道。

　　“短期，甚至说十年内他们当然可以因为这个赚到很多钱。”

　　许青山说道。

　　“但是老舅，你知道我们鹭岛的房企吗？”

　　“啊？你说那三个市属国企吗？一个建发，一个国贸，一个象屿。”

　　“对。”

　　许青山点了点头。

　　“知道是知道，但他们三太综合了，而且给我感觉有些太过于保守，好像就想扎根死在咱们闽越这一亩三分地了。”

　　“因为资产配置结构。”

　　许青山淡然地说道。

　　“建发和国贸、象屿都是市属国企，他们都目标就是夯实基本盘和扩大基本盘。”

　　许青山抬头看向窗外，他们的位置正巧还能看得到码头边那些巨大的邮轮和货柜聚集地，他继续说道。

　　“他们都是供应链+房地产的模式。以利润低、现金流大、规模群聚的供应链作为基本盘，以供应链来提供给集团足够庞大的现金流，特别是在远洋货运上；再以利润率极高的房地产做大规模，不断扩张。”

　　“相比起恒大、万达、碧桂园，甚至是佳兆业那些疯狂的赌徒，他们要更加稳健和安全。”

　　许青山的话，让林季华陷入了思索。

　　“但不管是前者，还是后者，其实都是顺应著楼市时代的发展而扩张。”

　　“一旦楼市持平，最先遭到反噬的必然是恒大这些撬杠杆做套圈贷款的公司，只要有一天利润率没有达到他们中间各层利息、成本所和，哪怕你看他们帐面上的盈利率是200%，他们的资金链也会在一夜之内崩塌。”

　　“一夜爆雷，上百亿甚至是上千亿的集团不复存在，也是有可能的。”

　　许青山的描述让林季华心惊胆战。

　　他现在充其量只能算是一个小集团老总，特别是这个小集团只有一家价值上千万的房地产小公司和一家做出还不错游戏的游戏公司。

　　合起来连人家一个零头都没有。

　　“不不会那么夸张吧.”

　　林季华艰难地咽了咽口水。

　　“几年之内肯定看不出来什么。”

　　许青山目光深邃，看得很是长远。

　　他当年在提篮桥的时候，还跟某位房地产老总当过一阵子狱友呢，那时候天天听人家讲这一套，他也就记住了。

　　“你要理解他们那样疯狂拿地、疯狂盖楼的底层逻辑。”

　　许青山继续说道。

　　“比如恒大最开始的时候手里有1000万，他们为了能够第一时间拿到最好的土地，特别是在城市繁华地段，他们先挑了一块小的住宅用地，当时的真正价值可能是在500万。”

　　林季华点了点头。

　　超出一倍地价的拿地成本，也并非不可能。

　　他毕竟也是黑白灰都混过的浪子，多少听说过一些大老板吹牛逼，500万的地价值，或许最后竞标用700万，剩下的300万，交与公绅，换得耳目，换得稳固。

　　“然后呢，盖楼的成本也得500万，原本这1000万正常应该是500万的地和500万的楼，盖完再开始卖钱，对不对？”

　　“对，我们这次转包结束之后，已经在物色新的小地块，就准备这样拿地来盖。”

　　林季华点了点头。

　　“不急说这个，我们继续说恒大他们。”

　　许青山摆了摆手，他既然这个国庆回来了，房地产公司的策略肯定还是要稍微调整的。

　　“他们现在1000万买了地，是不是没钱盖楼了？你觉得应该怎么做？”

　　许青山反问道。

　　“去抵押贷款？”

　　想到了这次自己转包运作的操作，林季华试探地问了一句。

　　“对，用这块地去抵押贷款，拿到500万的盖楼钱。”

　　“然后拿这500万来盖楼？”

　　林季华觉得自己想明白了其中的关键。

　　“要是这样就不叫撬杠杆了。”

　　许青山笑著说道。

　　“拿到500万，还能拿著银行的背书和政府公告，来进行房楼预售，但是这个房楼预售，你觉得应该卖给谁？”

　　“不是卖给顾客么？”

　　林季华摸了摸脑袋。

　　“那要卖到猴年马月去啊？卖业主，卖承包商，卖谁都行，只要能分批一次性买一楼一楼的，再象征性地掏出一两楼出来给散户，再一起放盘，他们就能在这时候拿到卖楼赚的2000万。”

　　“啊？这就一块地啊？”

　　林季华愣住了。

　　“可人家说它是一片楼啊。”

　　许青山笑道。

　　“这空地哪能是楼呢？”

　　“看不到的楼也是楼啊？他们只是把2015年要卖的楼，跨越时空在2009年的时候就卖出去了。”

　　“很奇怪吗？”

　　许青山问道。

　　“不奇怪吗？”

　　林季华不解。

　　“有公信力背书，这就不奇怪，只要公信力不崩塌，只要经济不下行，你连3009年的楼都能搬到2009来卖。”

　　许青山笑呵呵地说道。

　　“太荒诞了！”

　　“现实不就是荒诞的吗？”

　　“荒诞的还能是现实吗？”

　　“有人背书它就能。”

　　甥舅两对视一笑，林季华有些悟了。

　　“这时候，他们手里是不是有2500万了？在政策框架下，一切都很正规，很合理。”

　　“银行开心，因为放出去贷款了，还抵押得来了一片楼，不管这钱还没还上，他们用500万拿了官方价值700万的地，怎么都不会亏吧？”

　　“房地产商开心，因为地到手了，钱从1000万变2500万了，还拉来了一堆有实力的股东，还能评估为优质资产，换家银行用企业名头贷款，还能再贷出来钱，怎么样，亏吗？肯定是不会亏的吧？”

　　“地方开心，因为地卖出去了，帐面好看了，上有肉吃，下有汤喝，就连福利都能多加大几百，一年下来文明表彰都有了，团体三等都能拿一个，他们需要付出什么吗？不用，怎么都不会亏吧？”

　　许青山剖析道。

　　说到这，他笑著反问道。

　　“那老舅，你猜猜，这三方都不亏，那是谁亏了？”

　　“呵呵。”

　　林季华憨笑了两声，没做声。两人对视一眼，懂得都懂。

　　“这还是最底层的套路，我们再换个思路。”

　　许青山继续盘起逻辑来了。

　　“这时候，房产商手里有钱，还和地方产生了关联，银行也好，地方也好，都希望他们能把项目做起来，大家好一起坐而论道。但这个时候，他们拿了100万出来，当狗粮，丢给那些经济学家、公知，去制造舆论，去推动民意，推动政策，并且再拿出400万来公关费，让银监失效，然后再拿著剩下的2000万，换两个地方，照著上面的路子，再来一遍。”

　　“一座城，三座城，七座城”

　　“只要这场游戏没有人掀桌，只要钱还贷得出来，那总有一天，他们能够覆盖整个国度，那你觉得，这笔贷出来的钱，是从哪里来的呢？”

　　许青山设问，自答。

　　“老百姓钱包，国家的仓库，银行保证金。”

　　“无论是哪一个地方来的，这无疑就是在掏根子，掏一整个国家的根子。”

　　林季华点了点头。

　　“然后更骚的来了。”

　　许青山笑眯眯地说道

　　“他们开始把这些钱，洒向不同的领域，商场、汽车、日用品、足球、影视、公益.让他们在全国都如日中天，拥有极大的影响力，原本他们去讨好和公关的每一座城，如今需要仰望他们，需要等待著他们的施舍。”

　　“这时候，他们又能再度压榨拿地成本，原本500万的地，可能400万就拿走了，还不用再花那些公关费。”