港岛风云1977 第272节

　　黄家豪继续说道：“加息解决不了信心问题。港人抛售港元，不是因为利息低，是因为他们不知道香港的未来在哪里。

　　只要谈判没有结果，只要不确定性存在，港元的压力就不会消失。”

　　梁博韬沉默了片刻，试探着问：“黄生，您认为汇率会跌到什么位置？”

　　黄家豪没有直接回答。

　　他当然知道答案。

　　他清楚地记得，前世在这个时间节点上，港元汇率的噩梦才刚刚开始。

　　接下来，港府财政司彭励治会发表一番火上浇油的言论：港府无意将港元汇率稳定在任何特定水平。

　　这句话翻译过来就是：港府不会救市。

　　市场会怎么理解？市场会认为港府放弃了港元。于是抛售加剧，恐慌蔓延，汇率会像断了线的风筝一样往下坠。

　　跌到多少？

　　1美元兑9.6港元。

　　这是黄家豪记忆中的数字。但他不能把这个数字告诉他们，至少现在不能。

　　因为说出来太过骇人听闻，现在7.89已经创了历史新低，谁还敢想象9.6？

　　“做好准备。”黄家豪最终只说了这三个字。

　　梁博韬点了点头，没有追问。

　　他跟随黄家豪多年，知道老板的习惯，有些话不说，是因为时候未到；有些数字不给，是因为给了也没用。

　　“我们在外汇市场上的头寸？”梁博韬问了一个更实际的问题。

　　“美元要加快回到香港，兑换成港币。”黄家豪说道。

　　“明白。”

　　“李国基经理，目前土地储备怎么样？”黄家豪话锋一转，目光落在坐在左侧的李国基身上。

　　听到老板问起土地储备，李国基翻开面前的文件夹，不紧不慢地汇报道：“目前，我们拥有可建楼面500万平方尺的储备地皮，总计耗资6亿港币，平均每平方尺的楼面地价成本仅为120港币。”

　　这些数字说出来轻描淡写，但在座的人都清楚它的分量。

　　香港的地价，从来没有这么便宜过。

　　过去几年，香港地产市场经历过一轮狂飙突进。中环、尖沙咀、铜锣湾的地价被炒到天上去，每平方尺楼面地价动辄三四百港币起步，核心地段更是有价无市。

　　而黄家豪在那一轮狂潮中，几乎没有出手。

　　不是拿不到地，是不想拿。

　　当时很多人都看不懂。有人说黄家豪胆小，有人说他现金流紧张，还有人说他根本不懂地产。

　　各种风言风语传到他耳朵里，他只是一笑了之。

　　现在回头看，那些在高峰期疯狂拿地的开发商，有不少已经被高额的地价成本和银行利息压得喘不过气来。

　　地价跌了，楼价跌了，当初花大价钱抢来的地皮，现在反而成了烫手山芋。

　　黄家豪却在市场最低迷的时候出手，以平均每平方尺120港币的成本，拿下了500万平方尺的储备地皮。

　　6亿港币的总投入，放在今天来看，简直是白菜价。

　　“嗯。不错。”黄家豪点点头，语气里带着一丝满意，但更多的是波澜不惊。

　　他向来如此。该出手时绝不犹豫，出手之后也从不沾沾自喜。

　　120港币一尺的地价固然便宜，但地皮放在那里不开发，就只是一堆数字。

　　真正的考验，是如何把这些地皮变成真金白银。

　　他端起茶杯抿了一口，又问了一个更关键的问题：“如今银行对我们态度怎么样？”

　　李国基微微侧身，与身旁的财务总监交换了一个眼神，然后回答道：“总体来说不错，如果我们需要资金，银行肯定会支持，只是利息有点高。”

　　利息高，这是眼下所有开发商共同面临的困境。

　　银行公会连续加息，资金成本水涨船高。

　　以前借钱搞开发，利息低的时候几乎等于白用银行的钱。现在不一样了，每一笔贷款的利息都在吃掉利润空间。

　　在这个节骨眼上，银行的态度比利息更重要。很多开发商现在不是利息高不高的问题，而是根本借不到钱。

　　弘利置业不一样，其土地储备成本低，负债率健康，现金流充裕。

　　在银行的信用评级系统中，弘利置业是最优质的客户之一。只要他开口，银行不仅愿意借，还会抢着借。

　　黄家豪放下茶杯，缓缓地说道：“利息高不怕，关键是项目的回报率要跑赢利息。120港币一尺的地价，就算现在的楼价不涨，我们也有足够的利润空间。”

　　李国基点头称是。他心里有一笔账，算得很清楚。

　　500万平方尺的储备地皮，如果全部开发成住宅或商业项目，按当前市价计算，总货值至少在30亿港币以上。

　　扣除建筑成本、财务成本、营销费用，利润率依然可观。

　　而这只是按当前市价算的。如果市场回暖，如果楼价回升，这个数字还会更大。

　　黄家豪手中也拿着一份资料，是李国基提前准备好的土地储备明细。

　　他的目光在纸页上缓缓移动，新界、九龙的几幅住宅用地、港岛南区的几幅小型地皮……每一块地的位置、面积、成本，都清清楚楚地列在上面。

　　黄家豪合上文件夹，靠在椅背上，目光扫过在座的几位核心干将。

　　李国基、梁博韬、刘德明、张奋豪，每一个人都在各自的领域里独当一面，每一个人都在为这个日渐庞大的商业帝国添砖加瓦。

　　一种成就感油然而生。

　　不是那种张扬的、恨不得昭告天下的成就感，而是一种沉甸甸的、在胸腔里慢慢发酵的满足。

　　就像是下棋，中盘刚过，局势渐渐明朗，该布的棋子已经布下，该守的要塞已经守牢，剩下的就是等待收官。

　　不退反进。

　　这四个字，是黄家豪在过去一年里给自己定下的方针。

　　市场好的时候，别人冲，他稳。市场不好的时候，别人退，他进。

　　这不是简单的逆向操作，而是一种经过精密计算的战略选择：在别人恐慌的时候贪婪，在别人贪婪的时候谨慎。

　　而现在，他正在快步式发展。

　　不是盲目的快，而是每一步都踩在节奏上的快。

　　土地储备、资金储备、人才储备，三驾马车齐头并进，形成一个良性循环。

　　有了便宜的地，就能做出有竞争力的项目；有了优质的项目，就能获得银行的支持；有了银行的资金，就能拿下更多的便宜地。

　　如此循环往复，雪球越滚越大。

　　李国基见老板心情不错，趁机提了一个建议：“黄生，最近市场上有一幅尖沙咀的地皮在放盘，位置不错，价格比高峰期跌了四成。

　　我们的判断是，现在拿下来，未来两到三年开发，回报会很可观。”

　　黄家豪没有立刻回应，而是看向梁博韬：“资金安排得过来吗？”

　　“问题不大，”梁博韬心领神会，“但我们手头已经有几个项目在同步推进，如果再加一个尖沙咀，现金流会绷得比较紧。”

　　虽然弘利置业有3亿美金的资金储备，但已经花费6亿港币购买地皮，实际已经花费一亿美金，但都是小打小闹。

　　而黄家豪的眼光已经放在后金钟二段、佳宁中心等几个项目上。

　　黄家豪思考片刻后，说道：“不着急，先看看，把尽调做扎实了，别出现隐形债务，说不定价格还会往下掉。”

　　李国基点头：“明白。”

　　会议继续进行，讨论的内容从土地储备转向项目开发进度，从银行融资转向销售策略。

　　黄家豪坐在主位上，时而提问，时而点头，时而皱眉，每一句话都切中要害，每一个决策都干脆利落。

第236章 银行业

　　会议刚结束，黄家豪还没来得及收拾桌上的文件，秘书便敲门通报郑家佳和刘乐来了。

　　两人是黄家豪的多年好友，也是生意上的合作伙伴。

　　在会客区落座后，茶水刚端上来，郑家佳便开门见山，语气里带着几分急切。

　　“豪哥，弘佳地产损失惨重。”他叹了口气，“价值两千万港币的房产，现在已经腰斩了。”

　　一千万灰飞烟灭。

　　换成旁人，怕是早就坐不住了。郑家佳能撑到现在才来找黄家豪，已经算是沉得住气。

　　黄家豪靠在沙发上，端起茶杯笑了笑，语气轻松得像在聊今天的天气：“你急什么？”

　　他吹了吹茶沫，抿了一口，慢悠悠地问道：“不是还有谢利源这个产业吗？现在金铺生意怎么样？”

　　郑家佳苦笑一声，摇了摇头。

　　“虽然购买黄金的人多了起来，赚了些钱。”他顿了顿，语气里带着无奈，“但也经不起汇率的损失。”

　　这话倒是不假。

　　盛世古董，乱世黄金。

　　眼下香港人心惶惶，港元汇率跌跌不休，市民们抢购黄金的热情比抢购厕纸还要高涨。