实业之王：我缔造了万亿帝国 第247节

　　“哦？那应该当成什么？”张建华感兴趣地问。

　　“国家战略。”陈秉文沉声吐出四个字，“这是中资在港第一个，也可能是九七前唯一一个能成片开发的大型新市镇。

　　它的政治象征意义，远大于商业收益。

　　上面看重的，不是华润靠它赚了多少钱，而是能不能在港英政府眼皮底下，证明华润有能力规划、建设、管理一个现代化的城市社区。

　　这是给九七后看的样板间。

　　如果做不好，或者拖得太久，外界会怎么看？

　　会说中资企业空有资金，没有执行力。

　　这会直接影响未来所有中资企业在港的发展空间和信誉。”

　　张建华和李国伟相互看了一眼，表情都严肃起来。

　　这个高度，他们内部讨论过，但没陈秉文说得这么直白和尖锐。

　　陈秉文正要接着说下去，张建华突然挥手打断他的话，然后说道：“陈生，请稍等一下。

　　你的观点非常重要，我让公司的管理层都来听一听，学习学习！”

　　说完，他立刻对李国伟吩咐：“国伟，马上通知在港的各部门负责人，立刻到一号会议室开会！”

　　李国伟愣了一下，随即立刻应声出去打电话。

　　不一会，呼呼啦啦，十几位华润的管理层陆续赶到。

　　张建华又郑重的将陈秉文介绍了一遍，这才请陈秉文重新开始。

　　陈秉文清了清嗓子，面对满屋子华润的中高层，继续说道：“刚才说到，天水围是战略项目。

　　既然是战略，就不能用普通生意的眼光来看待。

　　当前最大的问题，是摊子铺得太大，想一口吃成胖子，结果消化不良。”

　　他拿起一支笔，走到会议室的白板前，画了一个大圈，又在里面画了几个小圈。

　　“我的建议是，整体规划，分步实施，滚动开发。”

　　“第一步，战略收缩，聚焦核心。”他在大圈里圈出一个小块，“把所有资源集中起来，优先打造一个‘样板示范区’。

　　就选最先启动、位置最好的一两个片区，集中所有人力、物力、财力，高标准、高质量地把核心区的基础设施彻底做完善。

　　道路、水电、通讯、学校、医疗站、社区中心、还有一个像样的小型商业广场。

　　目的就是让市民和投资者能亲眼看到一个实实在在的、生活便利、品质有保障的新区雏形，这样才能快速建立市场信心。”

　　台下有人点头，有人沉思。

　　“第二步，以点带面，滚动发展。”

　　陈秉文继续说道，“利用核心示范区成功运营后产生的示范效应、人气和稳定的现金流，再将这些收益投入到下一个相邻片区的开发中。

　　就像滚雪球一样，成熟一片，开发一片，出售一片，回收资金再投入新开发。

　　这样每一步的投资规模相对可控，资金压力小，风险也低，每一步都走得扎实稳健。”

　　“陈生，”一位负责工程的经理提问，“这样一来，整体开发周期会不会拉得很长？”

　　“慢就是快。”陈秉文回答，“现在贪快，资金链紧张，项目停滞，反而是最慢的。

　　用滚动开发，虽然看上去慢，但每一步都走得很稳，资金压力小，反而能持续推动，最终的总时间未必比现在这种僵持状态长。

　　而且，风险可控。”

　　港岛目前房地产价格高涨，大家都想着快点建好然后赚上一波。

　　却没考虑过未来会发生地产崩盘。

　　陈秉文心里清楚，天水围这种周期长、投入大的项目，必须预留足够的安全边际。

　　“陈生，”那位工程经理追问，“您说的风险可控是指？”

　　“资金链风险。”陈秉文直截了当说道，“现在全港地产都在高位运行，融资成本高，销售回款压力大。

　　如果遇到市场调整，高杠杆的项目最先撑不住。

　　滚动开发，每个阶段投入有限，即便市场短期波动，也有回旋余地。”

第190章 烽火连天（求月票推荐票求追订！）

　　他停顿一下，决定稍微点破一些：“地产有周期，有涨就有跌。

　　现在价格高，不代表永远高。

　　做这种大型项目，必须考虑最坏的情况。”

　　张建华若有所思地点点头。

　　这话说到了他的痛处。

　　集团内部也对目前地产过热表示担忧，但像陈秉文说得这么直接的，还是第一个。

　　“第三步，弥补开发经验短板，借力打力。

　　地产开发，尤其是大型新市镇，华润的经验可能不如一些本地老牌英资或华资房企。

　　是否可以考虑引入有实力、有经验的合作伙伴？

　　例如，与会德丰这样在港府工务局有良好记录和关系的企业进行深度合作，华润控股，他们出技术和管理团队，快速补齐短板。

　　同时，立刻与港府工务局洽谈，争取将规划中的市政工程以总承包形式签下来，据说港府对这类项目承诺有15%的利润保证，这既能保证收益，又能锻炼队伍。”

　　“第四，加快销售回款，形成资金闭环。

　　示范区的住宅，无论是居屋还是小型商品房，一旦条件具备，立刻启动预售。

　　用市民的预付款来支撑后续开发，减轻自有资金压力。”

　　陈秉文一口气说完，端起茶杯喝了一口，观察着众人的反应。

　　会议室里安静了片刻，随后响起一阵低低的议论声。

　　陈秉文提出的四点建议，特别是“借力打力”和“加快回款”，说到了不少人的心坎里。

　　华润确实缺乏大型地产开发的经验，与有经验的本地企业合作，同时利用港府工程锻炼队伍，是个非常务实的选择。

　　张建华看向几位副手，交换了眼神，然后转向陈秉文，郑重道：“陈生，你的策略，我觉得非常切合我们现在的实际困难。

　　不过，我还有个问题想请教。”

　　“张总请讲。”

　　“你刚才提到，要尽快启动，甚至要抢时间。

　　除了资金和经验的考虑，是不是还有别的......担忧？”

　　说完，张建华目光直视陈秉文，想从陈秉文的表情中找到答案。

　　陈秉文不露声色的在心里暗赞了一声。

　　能当上华润的总经理，张建华果然不简单。

　　他略一沉吟，决定把话再点透一层。

　　陈秉文压低了点声音，让在座的人都不得不集中精神听，“我确实有些担忧。

　　这个担忧，不在于华润的实力，而在于......时机和态势。”

　　他环视一圈，缓缓说道：“港府批出这么大面积的土地，是希望看到新市镇尽快成型，解决市民的居住问题。

　　如果开发方显得力不从心，进度严重滞后，为了整体规划不被无限期拖延，港府会采取什么措施？

　　是引入更有执行力的合作方，还是会有其他考虑？”

　　陈秉文话说得委婉，但意思很明白。

　　华润再不行动，地可能就不是你华润一家说了算了，港府随时可能插手。

　　这比直接点明某个商业对手更具威慑力，也更符合华润作为中资企业的敏感身份。

　　张建华的脸色更加凝重。

　　显然，陈秉文点出了他最大的担忧之一。

　　不过，既然说开了，陈秉文也没准备停下来，而是继续加码，“现在全港的华资、英资，都在寻找新的增长点。

　　新市镇开发，特别是这种规模的项目，是未来十年的重要战场。

　　华润慢一步，其他有实力的财团就会抢先一步，占据有利位置。

　　到时候，不仅天水围本身可能横生枝节，华润在整个港岛地产界的声誉和话语权也会受到影响。”

　　说完，他坐回座位，不再多言。

　　该点的都已经点了，再说就过犹不及了。

　　剩下的，需要华润内部自己去消化、去决策。

　　会议室里陷入了长时间的沉默。

　　张建华眉头微蹙，显然在快速权衡。

　　终于，他抬起头，环视一圈在座的华润管理层，然后看向陈秉文，眼神里多了几分决断：“陈生，你的分析很有道理，尤其是关于港府态度和时间窗口的判断。