这个城市模拟游戏能影响现实 第101节

　　希塔虽然已经不是当初拮据的希塔，但收购了云海这块硬骨头之后，立马又要启动如此大规模的土地整合...

　　这让老周心里不免打起鼓来。

　　“这是一个很好的契机，借着处理到期合同的由头介入，名正言顺。”

　　“一旦放弃或是硬着头皮续约，等村民各自有了新打算，短时间内就没有下一次机会了。”

　　陈钧语气很笃定，显然已经捕捉到了关键信息：“后面如果再想整合，要付出的代价就不只是钱那么简单。”

　　“虽然执行起来有一定难度，但好在留给我们的操作时间还算充裕。”

　　“可是...且不说具体的执行，我们费大力气把土地整合过来，意义是什么呢？”老周追问。

　　这种担忧不无道理，以希塔现在的体量，或许可以咬着牙吃下这些村地。

　　但后续的开发利用，所需的投入是一个庞大的天文数字。

　　陈钧没有直接回答，拿起手边的笔，在空白纸上写下了几个大字：州级旅游示范地。

　　老周目光落在纸上，也瞬间了然。

　　州旅游示范地，是一块含金量极高的政策牌照和品牌背书。

　　一但有了这个，未来所有项目的审批都可以直接走绿色通道。

　　政府的专项补贴和配套资金支持，也会源源不断。

　　前期的所有投入，在收益面前都不值一提。

　　后续在进行一些区域推广时，也能得到官方的资源倾斜。

　　这对未来吸引高端合作伙伴，极具说服力。

　　“想要申请成功，最重要的硬性条件之一，就是必须带动当地社区发展，促进农民增收。

　　“零敲碎打的拿下几块地，是起不到示范效应的。”

　　“至于具体怎么拿下这些地，设计什么样的合作模式，如何平衡各方利益...”

　　“这些问题，咱们待会儿开个会，先进行一轮初步的梳理。”

　　陈钧敢提出这个大胆到有些荒谬的想法，自然是有一定底气的。

　　至少他心里已经勾勒出了大致的蓝图，和几种可能的路径。

　　只不过一些具体的执行细节，还需要持续填充和完善。

第127章 吞天计划

　　度假村，会议室。

　　长木桌旁总共坐着九个人，陈钧召集了包括老周、孙虹在内的核心骨干参加会议。

　　讨论的主题，简单来说有三点。

　　其一，如何与金平村、中门村、岩灰村这三个村达成深度土地合作，把大量的地块拿下来。

　　其二，如何带动周边村民，增长收入。

　　其三，地块的具体使用方案。

　　后面两个问题，有一定相似性，但不完全重叠。

　　一个管分钱，一个管赚钱。

　　“这三个村庄体量都不小。”陈钧翻看提前准备好的资料，“根据初步摸底，总共573户，人口3100人，每家每户都有固定的田地，但情况截然不同。我们的目标，是力争拿下其中的八成以上的土地合作。”

　　“对希塔而言，这绝不是一个简单的挑战。”

　　这番话为整场会议定下了基调。

　　无论从设计的人口、户数，还是土地总量来说，这都是前所未有大项目。

　　“我在脑海中稍微梳理过，心里只有一个大概的框架和预期。理性的说，我觉得这个计划绝不是无法想象的，所以希望各位从专业角度出谋划策。”

　　“那么，先从法务这边开始，谈一谈政策边界和操作可行性。”

　　陈钧直接点名。

　　法务部的主要负责人驻扎在云海，所以今天参会的是副部长。

　　“好的，陈总。”

　　他点了点头：“核心的法律依据，我觉得主要基于两点......”

　　这位二把手详细讲解了五六分钟。

　　他的话简单总结下来，可以概括为“两个法律框架，三种执行路径”。

　　框架一，《农村土地承包法》关于土地经营权流转的规定。

　　框架二，“农村集体经营性建设用地入市”的试点政策。

　　云州虽然没有全面试点，但同样有“点状供地”和“乡村振兴产业融合用地”的特殊通道。

　　具体操作：

　　路径一，土地经营权流转。

　　针对农户的承包地，可以和他们签15-20的长期流转合同。

　　这种方案的优点是法律关系很清晰，成本不会有太大浮动。

　　缺点是仅仅只作为债权关系，稳定性不够强，与农户个体挂钩。

　　说白了就是要看对方心情。

　　选择这套方案，就不用考虑建设永久性建筑了。

　　路径二，集体经营性建设用地入股。

　　针对村集体的闲置用地、荒坡，可以和他们共同成立一个项目公司。

　　村集体以土地经营权作价入股。

　　希塔这边，则以资金、规划、运营入股。

　　相比路径一，这种方案可以获得实际的建设用地试用权。

　　后续可以用来放置民宿、公寓，或者服务中心这些核心设施。

　　但也有潜在的隐患，就是村集体的决策流程非常复杂，需要村民代表会议三分之二的人通过。

　　一旦内部派系出现问题，很容易被卡壳。

　　路径三，点状供地试点申报。

　　如果最终规划的项目属于旅游配套，并且无法集中成片，可以尝试向自然资源局申请。

　　这一套下来流程比较长，但一旦成功，权属最为清晰。

　　副部长分析的很清楚，但至于怎么选择，问题抛给了在场众人。

　　一番议论过后，陈钧用笔点了点桌面：“这么听下来，最优解还得是打组合拳。”

　　“普通用地，就拿来搞农业景观、徒步道。”

　　“集体建设用地，可以搞一些核心景观区或者建设节点。”

　　“是这个理，因情制宜，风险可以在最大程度上摊平。”副部长点头。

　　做出初步抉择之后，陈钧又将议题转向下一个问题：成本

　　这一回是孙虹的戏台：“我先简单理个骨架出来，但具体的财务模型，测算还需要时间，回头我会尽快整理。”

　　她起身绕过会议桌，走到白板前，进行了简单的描述。

　　总结下家，有三种模式。

　　模式一，纯租赁。

　　这种方案相对保守，只续租云海的旧地并进行适当扩租。

　　按照市场价，年租金不会超过30万，成本非常明确。

　　但方案本身属于最低阶的玩法，没有什么控制力，完全不能进行高端开发。

　　模式二，流转+核心区入股。

　　大规模流转农用地，每年的流转成本大概在180到220万元。

　　同时与三个村集体成立项目公司，希塔控股70%，投入建设资金2000-3000万元。

　　这种模式有一定的衍生空间，项目公司可以作为独立的融资主体，未来可以引入战略投资，或者申请乡村振兴专项债。

　　模式三，整体片区开发。

　　这是最高级的玩法，直接和乡镇府签订框架协议，将几个村视为旅游休闲区进行规划。

　　希塔作为唯一运营方，负责整合土地、基础设施、产业导入。

　　前期的投入量非常庞大，但可以获得50年以上的整体运营权。

　　这种模式本身就是申请州级示范村的金字招牌，而且可以为未来承接更大型的文旅项目铺路。

　　“目前希塔的家底，第二套模式最实在，进退都有余地，至于搞整片区开发，可以作为远景目标进行谋划。”