实业之王：我缔造了万亿帝国 第575节

　　陈秉文心里明镜似的。李家成的风格向来是精于计算，追求资金效率和风险控制。

　　让他把巨额资金绑定在一个周期长、附加条件多的项目上，尤其是在市场可能出现转折的当口，他自然不情愿。

　　而且，以长实的实力和与港府的关系，他确实有博弈的资本。

　　“张总，华润的立场是？”陈秉文需要知道合作方的底线。

　　张建华沉默了几秒，“陈生，咱们关起门来说话。

　　华润是国资，有些考量不能完全从纯商业角度出发。第一，我们要确保国有资产保值，22.58亿的现金，能安全落袋，就是保值，甚至增值。

　　第二，要配合国家的大局。港岛回归谈判在即，保持港岛繁荣稳定是大局。如果因为这块地，和港府闹得太僵，甚至影响投资者信心，不符合我们的角色。

　　第三，我们毕竟不是专业地产商，如此庞大的新市镇开发，确实力有不逮。

　　天水围一期开发项目让我们认识到，华润在地产开发上，完全没有经验。

　　所以，综合来看，如果价格和条件能再优化一些，董事会倾向于接受港府的方案框架，但必须争取更好的条款。”

　　说到这，张建华看向陈秉文，诚恳的说道：“陈生，你在港岛商界人面广，头脑活，又深谙资本运作。

　　我今天找你来，一是想听听你对这个局面的分析，二是如果最终走到谈判桌，我们需要一个既懂商业、又值得信任，还能在各方之间斡旋沟通的角色。

　　你，愿不愿意更深入地参与进来？

　　不是以简单的顾问身份，而是作为我们华润在此事上的特别代表之一，协助我们进行后续的谈判和方案设计？

　　当然，不会让你白忙。”

　　陈秉文心中一震。

　　张建华这是要将他拉入这场涉及数十亿港元的超级交易的核心！

　　这既是巨大的信任，也是沉甸甸的责任，更是一个窥视港岛顶尖地产资本运作、建立更深层次人脉的绝佳机会。

　　他没有立刻答应，而是认真思考了片刻。

　　天水围……488公顷……22.58亿……

　　这几个数字在他脑海里打转。

　　张建华的邀请很明确，华润需要他帮忙应对港府收回土地的提议，协助谈判，争取更好的条件。

　　华润的立场倾向于接受港府方案框架，但想优化条款。

　　这符合华润作为国资的定位：求稳，套现，配合大局。

　　但陈秉文想的更深一层。

　　如果华润退出，拿钱走人，那488公顷土地的主导权就完全回到港府手中。

　　港府会怎么规划？

　　会找谁来开发？

　　李家成的长实，是巍城公司的股东之一，而且对港府方案不满，想争取更优条件甚至自主开发。

　　如果华润退出，李家成很可能成为最积极争取后续开发权的力量。

　　以李家成的眼光和手段，一旦拿到这片土地的开发主导权……

　　陈秉文仿佛又看到了前世李家成开发天水围项目的情景。

　　那片荒凉的鱼塘滩涂，会在未来十几年里，变成密密麻麻的住宅楼，变成后来那个住了几十万人的天水围新市镇，变成嘉湖山庄……

　　利润会有多少？

　　几十亿？

　　上百亿？

　　更重要的是，影响力。

　　主导开发一个容纳几十万人口的新市镇，不仅仅意味着巨额利润，更意味着在港岛社会结构、城市规划乃至政治生态中，埋下一根深桩。

　　这其中的无形价值，难以估量。

　　甚至可能在未来培养出一个在住宅开发领域更强大的竞争对手。

　　“不能让他拿到。”

　　陈秉文心里默默做着决定。

　　这不是针对李家成本人。

　　商业竞争，各凭本事。但眼下这个机会，对糖心资本来说，同样重要。

　　地产虽然不是他现在的核心主业，但未来一定会是商业版图的重要一块。

　　如果能通过帮助华润，在这488公顷的土地开发中占据一席之地，甚至获得一定的主导权或深度参与的机会，对糖心资本未来涉足地产、积累经验、建立人脉，意义重大。

　　更何况，华润是他在内地最重要的合作伙伴之一。

　　这次如果帮华润争取到最大利益，巩固了双方关系，未来的合作空间会更大。

　　但怎么帮？

　　让华润硬扛着不接受港府方案？

　　不现实。

　　华润的国资背景决定了它不可能和港府强硬对抗，尤其是在港岛前途谈判即将启动的敏感时期。

　　接受港府方案，但争取更好的条件？

　　这是华润现在的思路。

　　可再怎么争取，核心还是拿钱退出，土地主导权让渡给港府。

　　有没有第三条路？

　　陈秉文心思电转。

　　帮助华润，在接受港府回收这个既定框架下，争取到最大利益，并巧妙地埋下未来糖心资本参与的伏笔，同时，尽可能限制长实在后续开发中的优势。

　　这时一个大胆的念头在他脑海里迅速成型。

　　成立一家全新的项目公司。

　　港府收回全部土地，支付22.58亿现金。

　　这笔钱，按股权比例分给巍城各股东，华润拿大头，套现离场，任务完成。

　　然后，那返还的40公顷土地的开发权，不再由巍城这个旧壳公司承接，也不一定非要由原股东按原比例组建新公司。

　　可以由华润牵头，联合其他有兴趣、有实力、且与华润关系更紧密的投资者，共同成立一家全新的项目公司，专门负责这40公顷土地的开发。

　　这家新公司的股东，可以包括华润、愿意继续投入的大宝地产，甚至可以引入像合和的胡应湘、恒基的李兆基这类与华润关系不错、也有开发经验的地产商。

　　最关键的是，可以引入糖心资本作为财务投资者参与。

　　而长实，如果对港府的返还条件不满意，或者不愿意参与这个由华润主导的新项目，那么完全可以选择拿钱走人，不参与新公司。

　　这样一来，就自然而然地把长实排除在了这40公顷土地的未来开发核心圈之外。

　　即使长实最终选择参与，在新公司里，由于华润的牵头和其他股东的制衡，其影响力也会被大大削弱。

　　这个方案的妙处在于，它完全顺应了港府收回土地、巍城股东套现离场的大趋势，没有直接对抗任何一方。

　　只是巧妙地在土地返还后如何开发这个环节上，做了一个结构性的创新，把“旧瓶装旧酒”变成了“新瓶装新酒”，而新瓶的掌控者，变成了以华润为核心、糖心资本可以参与其中的新联盟。

　　思路厘清，陈秉文抬起头，迎上张建华期待的目光，缓缓开口：

　　“张总，承蒙您如此信任。

　　这件事关系重大，牵扯到华润的巨额资产和未来战略，也关系到港岛地产市场的风向。

　　作为朋友和顾问，我一定竭尽所能，提供分析和协助。”

　　他没有立刻接下“特别代表”的名分，但表态全力相助，这既是留有回旋余地，也是表明态度。

　　“以我浅见，”

　　陈秉文继续道，抛出他深思熟虑后的建议，“当前局面，港府决心已下，市场周期转向，巍城内部诉求不一，硬扛的代价和风险极高。

　　顺应港府回收的意向，争取一个尽可能优化的退出方案，是风险可控、利益也能得到保障的现实选择，也符合华润的立场。”

　　他观察着张建华的神色，见对方微微颔首，知道说中了其心思，便继续讲道：“我们可以围绕这个方向，设计谈判策略。

　　目标可以设定为：

　　第一，确保22.58亿回购款及时支付。

　　第二，争取返还地块的更佳位置和更明确、更具弹性的开发条件。

　　第三，重新谈判附加条件，最低投资额可以设，但要与未来市场表现挂钩，留有调整空间。

　　土地清理责任，必须重新划分，港府应承担主要部分或给予足额补贴，不能全压在开发商肩上。”

　　陈秉文话锋一转，“港府收回土地，支付现金。

　　返还的40公顷土地开发权，不一定非要由‘巍城’这个旧壳来承担。

　　可以成立一个新的、专门的项目公司来运作。

　　华润、大宝、长实，甚至其他有兴趣的投资者，都可以选择是否入股这个新公司，以及入股多少。

　　这样，愿意承担风险、追求长期开发利润的，可以多入股。